烂尾楼业主获房票，新模式来了？

来源：中国新闻周刊

最近，广州黄埔区开始向部分烂尾楼业主发放“房票”。此前，房票被广泛用于拆迁旧改的安置工作中，而将房票用在保交楼上，尚属首次。

据悉，升龙·学府上城的业主成为首批使用保交楼房票的对象，该房票价值300.4万元。业主凭借这一房票，成功兑换了黄埔区仕林苑一套建筑面积约113平方米的新住宅。

保交楼房票的亮点之一是“等价置换”原则，即按照业主此前支付的房屋总价，抵扣“房源超市”中房产应付的价格，实现公平置换。

“保交楼”新思路

此次可兑换房票的停工楼盘包括广州黄埔区的升龙·学府上城和实地常春藤部分停工住宅。

以升龙·学府上城为例，该楼盘于2021年首次开盘，整体均价为3万—3.1万元/平方米，大户型价格最高达3.6万元/平方米。但购房半年后，业主们发现该楼盘停工。尽管黄埔区住房和城乡建设局多次发布警示通报，项目进度仍远未达到预期。

实地常春藤也是大型住宅项目，分多期开发。实地集团于2021年便出现现金流紧张状况，致使部分楼栋无法按期交付。据了解，5期的5栋、6栋目前仍处在建状态。

知情人士透露，资金不足是导致以上两个项目陷入停滞的主要原因。今年7月，黄埔区政府向部分保交楼项目业主提出房票方案：以“等价置换”为原则，业主将获得与首付及已支付贷款本息等值的房票，可于2025年12月30日前购买“房源超市”中的项目。房票金额必须全部用于购房，超出部分不退，不足部分需补差价。

据透露，上述两项目约有200位业主可获得保交楼房票。

今年10月11日，住房城乡建设部提出，要扎实推进保交楼工作，坚决打好攻坚战，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任，指导各地按市场化、法治化原则，“一楼一策”分类处置。对资不抵债项目，推动破产重整或清算；对违法违规、损害群众利益的企业，坚决查处，防止其“金蝉脱壳”。

业内人士认为，向烂尾楼业主发放房票，可以同时利用现有闲置房源，实际上突破了保交楼的旧有逻辑。

广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉表示，这是一种保交楼思路上的创新，将存量在售项目盘活与保交楼结合，提高了交付效率。当前新房销售下滑、开发商资金紧张让项目交付困难，而这一模式将业主的交付诉求与区域内在售且保障交付的国企房源结合，解决了问题并促进销售。

李宇嘉指出，对烂尾楼业主而言，房票一方面是在情绪上给予安抚，降低了对交付的担忧；另一方面，与其长时间等候烂尾楼复工，接受房票、尽快购房入住房源更为现实。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，烂尾楼业主长期面临无法入住、子女入学困难、承受房租压力等多重困境。房票保交楼模式为他们带来全新破局，允许业主持等额房票自由挑选适合房源，提早入住，显著减轻生活与经济压力。

模式能否复制？

值得关注的是，“房源超市”涵盖黄埔区内10余个项目，开发商多为区属国企，也有个别民企参与，包括仕林苑、科创新世代、合生中央城、城投云锦等楼盘。

实际上，黄埔区早已在旧改安置中大量使用房票。今年5月底，城中村改造中的“房票安置”模式完成了1100余套商品房认购。随后的多个旧改项目，房票使用更为广泛，如南岗西路城中村改造等项目短短一个月内认购量翻番。据媒体报道，累计认购房票超5000套，总金额逾88亿元。

但从回款角度看，旧改拆迁使用房票，与保交楼使用的情况存在显著差异。旧改房票有专项借款支持，而保交楼房票的兑付资金仍依赖原开发商。

有业主透露，黄埔区住房和城乡建设局在确认升龙·学府上城无法按期交付后，联合司法部门对开发商背后公司的资产采取诉讼保全措施。

严跃进认为，房票的兑付是“房票+保交楼”模式的核心逻辑。兑付的不确定性将限制模式推广。若由资金压力巨大的原开发商承担兑付，可能必须依赖外部资金解决项目运转。

李宇嘉分析，房票解决烂尾楼问题不易大范围复制，需“一项目一策”。关键在于地方政府是否能对房票兑付提供担保或兜底，若能，则企业更愿接受房票。烂尾楼房票安置的资金最终来源，是对烂尾企业资产的盘活和变现。由于销售难度与价值损耗，过程存在不确定性。部分国企楼盘去化率低，通过房票消费存量，催动资产腾挪，是一种可行的破解方案。但具体情况需具体分析。

李宇嘉强调，最关键的是夯实房地产企业保交楼主体责任和属地政府责任，对烂尾楼大家要落实开发商及实际控制人的全部责任，倒逼变卖资产确保交付，不能让责任逃避发生。

记者：赵越

https://news.sina.com.cn/c/2025-12-13/doc-inhasfmz5928286.shtml